医師の不動産投資は失敗しやすい？借入・空室・金利・損益通算の仕組みと、国の注意喚起から見る判断基準

先に結論

• 不動産所得の赤字は給与などと損益通算できますが、土地を買うための借入の利子に当たる部分は通算できません（国税庁 No.2250）。
• 赤字で減る所得税は「赤字×税率」までで、最高税率45%でも赤字の全部は戻りません（国税庁 No.2260）。
• 国民生活センターには、投資用マンションの相談が2018年度（2019年2月28日時点）だけで1,350件寄せられ、平均契約購入金額は2,776万円でした。
• 前提を置いた試算では、2,500万円を全額借りて家賃9万円の部屋を持つと、空室が無くても年に約19.4万円の持ち出しになります。
• 勧誘は断ってよく、断った後の再勧誘は宅地建物取引業法の施行規則で禁止されています。
• 資産を増やす前に、本業の年収を上げる道も比べてください。

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医師の不動産投資の失敗は、国の資料にどう出ているか

不動産投資そのものは違法でも悪でもありません。
ただ、投資用マンションの勧誘と、投資用不動産への融資には、国の機関がはっきり注意を出しています。
ここでは、公表されている調査と事例だけを並べます。

国民生活センター：投資用マンションの相談件数

国民生活センターは2019年3月28日、20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！を公表しました。
全国の消費生活センターに寄せられた相談（PIO-NET）の数は次のとおりです。

金融庁：投資用不動産向け融資の調査と行政処分

金融庁は2018年10月5日、シェアハウス等向けの融資で不正があったとして、スルガ銀行に新規の投資用不動産融資の停止などを命じました。
停止の期間は2018年10月12日から2019年4月12日までです。
金融庁はその後、銀行や信用金庫などに調査を行い、平成31年3月に投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果を出しています。
この資料は、顧客を紹介する不動産関連業者が資料を改ざんし、金融機関がそれを見抜けずに融資した事例がモニタリングで認められたと書いています。
投資する側に向けては、目先の利回りにとらわれず、大規模修繕の必要性、収支が下振れたときの返済余力、想定した価格で売れない可能性まで考えて判断する必要があるとしています。

国土交通省：家賃の保証と、禁止されている勧誘

国土交通省は2018年10月26日、金融庁・消費者庁と連携してサブリース契約に関するトラブルにご注意ください！を公表しました。
サブリースは、建物を業者に一括で貸し、業者が入居者に貸す仕組みで、家賃の減額をめぐるトラブルが起きていると注意しています。
「家賃保証」とうたう契約でも、家賃がずっと同じとは限らないということです。

勧誘については、国土交通省が投資用マンションの悪質な勧誘への注意で、宅地建物取引業法と施行規則が禁止する行為を示しています。

• 将来の利益が確実であるかのように言い切ること
• 威迫すること
• 社名・名前・勧誘の目的を告げずに勧誘すること
• 契約しない意思や、勧誘を受けたくない意思を示した後も勧誘を続けること
• 迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問をすること

断った後の電話や、夜中の電話は、業者を免許した国や都道府県の窓口に伝えられます。
医局や病院に電話がかかってくる場合も、同じように断ってかまいません。

不動産投資の仕組み：借入・利回り・税金

借入と返済

投資用の区分マンションは、自己資金を少なくしてローンで買う形がよく勧められます。
借りたお金の返済は、部屋が空いていても、家賃が下がっても、毎月同じように続きます。
変動金利で借りた場合は、金利が上がると返済額が増えます。
金融庁の調査資料も、金融機関に対して金利上昇のリスクを説明するよう求めています。

利回りの見方

広告に出る利回りは、年間の家賃を物件価格で割った「表面利回り」であることが多い数字です。
実際の手残りは、ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料などを引き、さらにローンの返済を引いたものです。
空室の月は家賃が入らず、費用と返済だけが出ていきます。

税金：不動産所得と損益通算の仕組みと限界

家賃の収入は不動産所得です。
国税庁のNo.1370 不動産収入を受け取ったときでは、不動産所得は総収入金額から必要経費を引いて計算し、必要経費の例として固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が挙げられています。
減価償却費は、お金が出ていかない経費なので、手元のお金は減っていなくても帳簿上は赤字になることがあります。

国税庁のNo.2250 損益通算によると、不動産所得の赤字は、給与所得などほかの所得から差し引けます。
これが「不動産投資で節税」と言われる仕組みです。
ただし限界が3つあります。

判断基準：医師の不動産投資に向く人・向かない人

転職や開業を考えている時期は、とくに注意が要ります。
金融庁の調査資料も融資審査の項目に顧客の財産と収入の確認を挙げていて、勤務先を変えた直後や開業の借入とも重なると、計画が組みにくくなります。
本業の進路を先に決め、そのうえで不動産を考える順番のほうが、判断を誤りにくくなります。

前提を置いた試算：区分マンション1室を全額借入で買った場合

次の数字は実例ではなく、仕組みを見るための試算です。
前提は、物件価格2,500万円を全額借入、返済期間35年、元利均等返済、金利は全期間固定とし、家賃は月9万円、管理費と修繕積立金は月1.5万円、固定資産税は年10万円としました。
価格の2,500万円は、国民生活センターの資料の平均契約購入金額（2,491万円から2,776万円）に近い額として置いたものです。
保険料・入居者の入れ替えの費用・修繕の一時金・税金の増減は入れていません。

税金の計算上の赤字が年50万円あり、課税所得が900万円から1,799.9万円の区分（税率33%）の中に収まる場合、減る所得税は約16.5万円です（No.2260、復興特別所得税は別）。
50万円の赤字のうち、戻るのは3分の1ほどということです。

相談先の比べ方

不動産投資の相談先には、立場の違う窓口があります。
物件を売る会社は、売ることで収益を得る立場です。
税金の計算や確定申告の相談は、税理士が担当します。
勧誘のトラブルは、消費者ホットライン188や、業者を免許した国土交通省の地方整備局か都道府県の窓口が受け付けます。

不動産投資の情報収集と相談の窓口（転職サービスの外）

次の窓口は、相談や情報収集の入口です。
どこもその場で契約する必要はありません。
2社以上の話を聞いて比べ、物件の資料と借入の条件を持ち帰って確かめてから決めてください。

相談したいこと	サービス
不動産投資の会社を比べる	【ウェルスコーチ】（不動産投資会社の比較）
不動産投資を無料で相談する	トウシェル（提携アドバイザーとの無料相談）
複数の会社の資料をまとめて取り寄せる	Oh!Ya(オーヤ)（不動産投資の一括資料請求）
マンション投資の個別面談を受ける	【ＪＰリターンズ】（個別面談）
不動産投資の面談を受ける	新日本地所（面談）
買う前に仕組みを学ぶ	ファイナンシャルアカデミー（不動産投資スクールの教室・WEBのセミナー）

資産運用の前に：本業の年収を上げる転職という選択

医師の資産運用は、不動産だけではありません。
金融庁のNISA特設サイトによると、2024年からのNISAは、つみたて投資枠が年120万円、成長投資枠が年240万円、非課税で持てる上限は1,800万円で、借入をせずに少額から始められます。

そして、借入の審査でも、運用に回せるお金でも、土台になるのは本業の収入です。
同じ常勤でも、勤務先を変えると年収が変わることがあります。
勤務医の年収の統計は医師の平均年収に、開業との比較は開業医は儲かる？に、税金の基本は医師の節税にまとめています。

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